Dans le domaine de la gestion patrimoniale, opter pour une donation en nue-propriété permet de préparer au mieux la transmission d’un bien à un ou plusieurs bénéficiaires tout en profitant d’avantages fiscaux. Cette solution s’appuie sur un mécanisme de donation anticipée des droits de succession et se caractérise par la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.
Le principe de la donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété consiste à transférer la propriété démembrée d’un bien immobilier du donneur vers une ou plusieurs personnes, appelées les donataires. Dans ce cadre, le bien est donc séparé en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit et la nue-propriété
L’usufruit désigne le droit de jouir du bien (usage du bien, perception des loyers, etc.) sans pour autant le posséder pleinement. La personne qui bénéficie de cet usufruit est appelée usufruitier. En revanche, la nue-propriété concerne uniquement le droit de disposer du bien mais sans avoir le droit d’en jouir.
Réserve d’usufruit et transmission harmonieuse du patrimoine
Dans le cadre de la donation en nue-propriété, il est courant que le donateur se réserve l’usufruit, autrement dit, qu’il conserve la jouissance du bien pour lui-même et/ou ses proches. Cette stratégie permet ainsi de préparer la transmission harmonieuse du patrimoine tout en limitant les droits de succession.
Les avantages d’une donation en nue-propriété
Plusieurs avantages découlent de cette opération de transmission, notamment, des atouts fiscaux non négligeables qui incitent à recourir à ce dispositif.
Abattement sur la valeur du bien transmis
Pour évaluer les droits de mutation, l’administration tient compte de la valeur de l’usufruitier selon un barème dépendant de son âge. Il en découle un abattement sur la valeur du bien transmis, généralement de 40% pour une réserve d’usufruit jusqu’à l’âge de 70 ans. L’assiette taxable est donc moins importante que lors d’une transmission classique en pleine propriété.
Mécanisme de la donation anticipée des droits de succession
Ce mode de donation permet également de mettre en place un mécanisme de donation anticipée des droits de succession. Autrement dit, il évite au donataire de devoir acquitter ultérieurement des droits de succession lorsque l’usufruit se termine et qu’il récupère alors la pleine propriété du bien. La donation étant déjà actée, aucune nouvelle taxation n’interviendra dans le futur.
Le cadre légal de la donation en nue-propriété
Dans la plupart des cas, cette transaction doit être formalisée par un acte notarié afin de garantir sa validité juridique. En outre, plusieurs règles doivent être respectées pour assurer la conformité du processus.
Respect de la réserve héréditaire
La donation en nue-propriété doit être conforme à la législation relative à la réserve héréditaire. Ainsi, il est impératif que le bien donné ne fasse pas partie de la portion de patrimoine devant revenir obligatoirement aux héritiers dits « réservataires » (descendants). Il convient donc de bien déterminer préalablement les parts réservées et disponibles avant d’effectuer une telle opération.
Responsabilité du donataire
Le donataire devient responsable de l’entretien du bien immobilier dès lors qu’il accepte la donation en nue-propriété. Toutefois, il ne peut exercer ses droits sur ledit bien tant que l’usufruit n’est pas éteint. À ce titre, il ne percevra pas les loyers mais devra en revanche supporter les charges liées à la propriété du bien (taxes foncières, entretien courant, etc.).
Cas particulier : la donation au profit d’une fondation reconnue d’utilité publique
Dans certains cas, il est également envisageable d’opter pour une donation en nue-propriété au profit d’une fondation reconnue d’utilité publique. Dans ce cadre, plusieurs dispositions spécifiques s’appliquent, notamment en termes de droits de mutation et d’abattement fiscal.
Abattement sur les droits de Mutation
Pour ce type de donation, l’abattement sur les droits de mutation est plus avantageux que dans le cas des donations classiques. En effet, les fondations reconnues d’utilité publique bénéficient d’un régime particulier avec un taux d’imposition fortement réduit, voire nul selon les situations.
La donation en nue-propriété constitue une solution patrimoniale intéressante pour préparer la transmission d’un bien immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux. Avec ses nombreux atouts, il s’agit d’une stratégie à étudier attentivement afin d’optimiser la gestion de son patrimoine.
